В пoпыткe привлeчь пoкупaтeлeй зaстрoйщики умeньшaют плoщaди квaртир дo минимумa.
Кoррeспoндeнт выяснил, гдe прoдaются сaмыe мaлeнькиe квaртиры в Киeвe, пишeт Eлeнa Рoмaнюк в №11 журнaлa oт 25 мaртa 2016 гoдa.
Пaдeниe пoкупaтeльнoй спoсoбнoсти укрaинцeв зaстaвляeт застройщиков максимально сокращать площадь возводимого жилья, тем самым удешевляя его стоимость.
«Застройщики стремятся к максимальному удешевлению проектов как с точки зрения строительства и инженерии, так и с точки зрения будущего бюджета покупки. Соответственно, площадь квартир, предлагаемых на продажу, постоянно уменьшается. Это касается не только проектов бюджетного сегмента, но и престижного жилья», — говорит Алла Куценко, директор по маркетингу консалтинговой компании City Development Solutions.
По её словам, в структуре предложения квартир всё чаще появляются малометражные квартиры-студио с объединенной кухонной и жилой зонами. За последний год удельный вес таких квартир увеличился в два раза и, как утверждают эксперты, продолжает расти.
В 2015 году в общем объёме предложения первичного рынка недвижимости Киева более 50% приходилось на однокомнатные квартиры и квартиры-студио эконом-класса
Ольга Заремба, CЕO и соакционер компании Midland Development Украина
«В 2015 году в общем объёме предложения первичного рынка недвижимости Киева более 50% приходилось на однокомнатные квартиры и квартиры-студио эконом-класса. Следующий этап — уменьшение площади квартир», — говорит CЕO и соакционер компании Midland Development Украина Ольга Заремба.
Её слова подтверждает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. По его данным, за последние несколько лет площадь однокомнатных квартир или квартир-студий уже уменьшилась в столице в два, а иногда и в три раза.
В продаже появились однокомнатные квартиры площадью порядка 10 кв. м. Тогда как ранее самыми небольшими считались квартиры площадью 32-36 кв. м
Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate
«В продаже появились однокомнатные квартиры площадью порядка 10 кв. м. Тогда как ранее самыми небольшими считались квартиры площадью 32-36 кв. м», — отмечает он.
Эксперт добавляет, что очень маленьких квартир (площадью до 25 кв. м) в Киеве пока всего несколько тысяч. Однако продаются они гораздо быстрее, чем квартиры с большим метражом.
Курс на минимализм
Корреспондент нашёл самую маленькую квартиру в Киеве в ЖК Loft House Podol возле ст. м Тараса Шевченко. В доме после капитальной реконструкции предлагают студии от 11 до 35 кв. м плюс — готовые дизайнерские решения. Минимальная стоимость квартиры в комплексе — $ 12.000.
Первые сотни жильцов заселятся до начала нового учебного года и в ЖК Smart House на улице Машиностроительной. Площадь квартир в этом бывшем административном здании завода составляет от 18 кв. м. Минимальная стоимость — $ 15.900 за квартиру с ремонтом.
Не отстают в этом отношении и полноценные новостройки. Например, в ЖК Кузьминский-2 на Сырце можно найти две студии площадью 14,4 кв. м (уже проданы), а в ЖК Олимпийский городок в Голосеевском районе — площадью 17,88 кв. м. В марте цена на квартиры в этом комплексе стартовала от 15.000 грн за кв. м.
С учётом большого спроса на малогабаритное жильё некоторые застройщики проводят коррекцию своих проектов.
«По ходу реализации комплекса мы меняли планировки: к однокомнатной «дотачивали» ещё одну комнату, а на оставшейся площади обустроили студии по 20 кв. м. В шестой секции, которая сдаётся в эксплуатацию в марте следующего года, таких квартир у нас 25. Восемь или девять из них уже проданы», — рассказывает Корреспонденту Руслан из отдела продаж. Самые маленькие квартиры в комплексе сейчас предлагают по $ 9.000 за квартиру, то есть по $450 за кв. м.
Двушки, трёшки и даже двухуровневые квартиры были запланированы и в ЖК Кузьминский-2. Но при соответствующем спросе в комплексе была проведена перепланировка — застройщики перекроили порядка восьми квартир, нарезав «малюток».
Ужимали метраж однушек с 40 кв. м до 26 кв. м и в ЖК Жуляны. Теперь на этаже всего одна двушка в 59 квадратов и 11 однокомнатных квартир от 26 кв. м до 46 кв. м.
Главный клиент
Главные покупатели квартир-студий — молодые люди, многим из которых первую квартиру помогают покупать родители, говорят в отделах продаж жилых комплексов. При таком метраже выгоднее приобрести маленькую квартиру, чем платить за съёмную.
Например, в Loft House Podol посчитали, что при съёме квартиры по цене 4.000 грн в месяц за пять лет на аренду уйдёт 240.000 грн, тогда как студию площадью 11,8 кв. м можно купить за 273.000 грн.
«Как правило, небольшое по площади жильё приобретают молодые люди в возрасте до 30 лет. Это могут быть жители других городов, которые приехали в столицу учиться или работать. Для большинства из них это первое собственное жильё, оборудованное минимальным количеством мебели», — говорит руководитель отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.
Также «малышки» популярны у жителей других городов, которые часто приезжают в столицу в командировки и проводят здесь достаточно длительное время.
«Они устали от гостиниц, и для них такая покупка достаточно целесообразна. В результате они получают дополнительный комфорт и выгоду», — объясняет Артюхов.
Ну, и, естественно, квартиры-студии покупают инвесторы для последующей сдачи в аренду. Спрос на аренду небольшого жилья всегда выше, чем на квартиру со многими комнатами. Особенно учитывая рост стоимости коммунальных услуг.
В тесноте, но по закону
Эксперты не отрицают, что малогабаритное жильё и дальше будет пользоваться спросом, покуда большинство жителей Украины сводят концы с концами. И на поводу у этого спроса будут идти застройщики.
«Сегодня есть пример строительства многоквартирных домов, в которых планируется до 20 квартир на этаже. Решение девелопера понятно — малогабаритные квартиры легче продать инвесторам. Да и стоимость квадратного метра таких квартир дороже. Но покупателю нужно понимать, что у маленьких квартир есть недостатки, с которыми далеко не каждый готов мириться», — предупреждает Заремба.
По её словам, первое, что должны помнить покупатели, — это то, что жилые комплексы с маленькими квартирами не предусматривают необходимого количества паркингов и улучшение инфраструктуры, в частности, строительство новых детсадов и школ. Отказываясь от создания необходимых инфраструктурных объектов, застройщик тем самым уменьшает себестоимость квадратного метра.
Правда, на выручку могут прийти архитекторы. Директор проектной компании АИММ-ГРУПП Анна Искиэрдо утверждает, что сегодня они уже задают новое качество жилья, а строители всё больше к ним прислушиваются.
«Так называемое социальное жильё теперь требует нового подхода: комфортная архитектура, благоустройство, пространство для человека, а не для машин, закрытые безопасные дворы. Именно эти критерии помогут остаться жилью, где общая цена за квартиру будет доступной, но вот площадь уменьшится», — отмечает она.
Ещё один важный аспект — соблюдение ДБН. «Жильё по 10-20 квартир на этаже, по типу общежития, например, должно предполагать общие для нескольких квартир помещения. Управляющая компания должна быть готова на льготных условиях обеспечить нормальное функционирование этих помещений», — подчёркивает Заремба.
Согласно ДБН В.2.2-15-2005, площадь комнаты в однокомнатной квартире должна быть не менее 15 кв. м, а кухни — не менее 7 кв. м. Это тот допустимый минимум, которого должны придерживаться архитекторы
В то же время глава Ассоциации инвесторов жилья Олег Петровец отмечает, что согласно ДБН В.2.2-15-2005, площадь комнаты в однокомнатной квартире должна быть не менее 15 кв. м, а кухни — не менее 7 кв. м. Это тот допустимый минимум, которого должны придерживаться архитекторы. Таким образом, юридически всё, что меньше этих показателей, — прямое нарушение норм законодательства.
«В практике ассоциации ещё не было случаев, чтобы объекту присваивали статус «самостроя» только из-за планировки. Тем не менее любое нарушение со стороны застройщика — это дополнительные риски для инвестора жилья. Поэтому покупателям нужно очень хорошо взвесить все за и против, прежде чем принять решение о покупке такой квартиры», — предупреждает Петровец.
Дом для «сэндвича»
Практика строительства модных квартир в стиле минимализм достаточно нова для Украины, однако абсолютно понятна в других развитых странах.
Например, в Швеции в 70-е годы построили 1 млн подобных квартир.
Жители Сингапура и региона в своё время также воспользовались программой public housing, предлагающей подобный формат жилья. Такие квартиры в Сингапуре можно было выкупить только через два года проживания. Те, кто не выкупил их через пять лет, лишались права стать собственниками и могли в дальнейшем это жильё только арендовать. Инициаторы такого проекта предполагали, что бывшие студенты, которые получили хорошую работу (их часто называли «сэндвичами» — люди с хорошим образованием, стабильным доходом, но ещё не преуспевшие в карьере), за эти пять лет могли уехать работать в другие страны, но им было куда вернуться. Такой своеобразный якорь человеческого капитала.
Во Франкфурте — городе банкиров и крупных инвестиционных компаний — микроапартаменты расположены рядом с крупными банками, имеют профессиональное управление, вписаны в архитектуру города и пользуются большим спросом у начинающих специалистов.
***
Этот материал опубликован в №11 журнала Корреспондент от 25 марта 2016 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент, опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.